Ваш офіс: два в одному

 

Сучасна ділова людина прагне працювати в офісі, обладнаному за останніми технічними ноу-хау. По дорозі до офісу не гаяти час на затори, а приїхавши — поставити автівку на гарантоване місце у паркінгу. При цьому добре, якщо в будівлі офісу можна ще пообідати, купити їжу та ліки, а то й зіграти в боулінг чи відвідати тренажерний зал…

 

Про ці та інші новітні тенденції у сфері офісної нерухомості розповідає Сергій Козлов, спеціаліст з комерційної нерухомості агентства «Велфорт Ріал Істейт», керівник проекту «Преміум Центр».

 

Сергію, проект сучасного бізнес-центру включає в себе вже не тільки офісні приміщення, як це було раніше, але й торгово‑розважальний центр, ресторани, готель… Чи не відволікають усі ці принади від роботи?

 

Ділові люди намагаються мінімізувати витрати часу, тому воліють працювати там, де можна одержати все й одразу: пообідати, відвідати магазин або салон краси, відремонтувати машину. До речі, дуже важливою є наявність ресторану швидкого харчування: якщо такого немає в бізнес-центрі, то співробітники ходять на обід на годину-півтори. А обід у будівлі офісу займає приблизно 40 хвилин. Тому це економічно вигідно.

 

Де вигідніше будувати офісні центри: у центральних районах, престижних, але з переповненими автошляхами, чи на околицях, віддалених, але з кращими під’їздами?

 

В усьому світі приміщення в центральних районах коштують невиправдано дорого. Крім того, виникає безліч проблем з відсутністю паркомісць, перевантаженістю магістралей, постійними заторами. Рано чи пізно ділова активність переміщується в близькі до центра райони або на околиці. У Європі взагалі не будують офіси в центрі міста.

 

У Європі центральна частина міст закрита як пішохідна зона…

 

Не у всіх містах. В історичних, таких як Прага, Варшава, Будапешт, центр закритий для руху. А у прилег­лих до центра частинах — ті ж таки затори.

 

А центр Києва, як думаєте, потрібно закривати?

 

Я вважаю, що потрібно, але не всі вулиці. У багатьох європейських містах проблему заторів вирішують за допомогою розумних світлофорів, підземних тунелів за аналогією метрополітену. Але всі ці нововведення повинні бути передбачені в плані розвитку міста, якого у нас, на жаль, немає.

 

Стосовно іншої проблеми забудови центру — порушення архітектурного ансамблю. В сучасній архітектурі Києва багато споруд, як то «Міленіум» на Володимирській чи «Хаятт» на Софіївській площі, які не зовсім доречно виглядають в історичній частині міста…

 

Київ — стародавнє місто з багатою історією та архітектурою. Побудувавши декілька сумнівних за дизайном будівель, ми можемо втратити історичний шарм міста. Воно може стати непривабливим для туристів. Це все також повин­не регулюватися планом розвитку міста.

 

Сергію, а як Ви оцінюєте якість сучасних бізнес-центрів? Якщо перенести такий бізнес-центр у будь-яку світову столицю, чи виглядатиме він там «на своєму місці»?

 

Переважно, ні. Більшість бізнес-центрів завищують свій клас, при цьому немає якісних будматеріалів, потрібної висоти стель, кількості ліфтів, санвузлів… Якісних бізнес-центрів дуже мало, їх можна перерахувати на пальцях однієї руки.

 

Перерахуйте, будь ласка.

 

На мою думку, це — «Парус», «Леонардо» та «Європа Плаза».

 

А «Преміум-центр», який Ви будуєте, якому класу відповідає?

 

«Преміум-центр», за своїми тех­нічними характеристиками, рівнем оздоблювальних матеріалів та іншими показниками відповідає найвищому класу «А». Єдина невідповідність — це розташування не в центральній частині, тому ми його позиціонуємо як В+.

 

Як Ви прокоментуєте той факт, що Київ увійшов до двадцятки найдорожчих офісних центрів світу?

 

Це говорить, по-перше, про дефіцит нерухомості у Києві, а, по-друге, про високі темпи розвитку міста. Ще років 10 попит буде випереджати пропозицію.

 

Сьогодні в Києві використовують 800 тисяч квадратних метрів офісних площ при необхідності у 1,5–2 мільйони. Щоб компенсувати цю різницю й зупинити ажіотаж і попит, потрібно багато будувати.

 

Як ви домагаєтесь того, щоб бізнес-центри не застарівали технологічно? Важко уявити, які комунікації з’являться через 5–10 років, а так важливо зберегти сучасність та привабливість бізнес-центру для арендаторів…

 

У нас за проектом приблизно через кожні 10 років запланована періодична реконструкція. Крім того, можливе удосконалення систем і комунікацій. Хоча вже сьогодні ми обираємо найкраще. Наприк­лад, подібної системи кондиціонування з автоматичною іоні­зацією повітря, що ми передбачили для «Преміум-центру», немає в жодному бізнес-центрі. Тільки у двох готелях: «Хаятт» та «Прем’єр-палац». Час очікування ліфтів не перевищуватиме 10 секунд. Та й самих 13 ліфтів для 14‑поверхового будинку — більше ніж достатньо.

 

До-речі, стосовно поверхів. На початку XX століття у Києві існувала чи не єдина проблема щодо будівництва: будувати багатоповерхові споруди чи ні. Якої думки дотримуєтесь Ви при будівництві офісного центру?

 

З високими будівлями більше проблем. Наприк­лад, якщо будинок 10‑поверховий, то досить однієї кількості ліфтів. Якщо будинок такий самий за площею, але має вже 30 поверхів, то, за технічними вимогами, ліфтів потрібно втричі більше. Разом із тим площа не змінюється, відповідно, незрозуміло, де розміщати ліфтові холи. Крім того, бізнес-центр повинен вписуватися в архітектуру, навіть якщо це не історична частина міста. Думаю, що вище 15 поверхів будувати не варто.

 

Що сьогодні вигідніше: купувати чи орендувати офіси?

 

Звичайно ж, для інвестора вигідніше купити приміщення, ніж постійно платити орендну ставку. В цьому плані Преміум-центр — вигідний інвестпроект, коли людина капіталізує свої кошти, вони 100% захищені від інфляції. До того ж, це вигідний бізнес — після купівлі приміщення здавати його в оренду. Крім того, можна взяти кредит на купівлю приміщення, а потім під готове приміщення взяти ще кредит у будь-якому банку та використати ці гроші для розвитку свого бізнесу. Насправді, у Києві мало інвестпроектів, які продають. Як правило, 85% будинків зводять на кошти забудовника з наступною здачею в оренду або продають повністю як готовий бізнес.

 

Чи існують якісь ризики для орендатора, якщо він ку­пує офісні площі на етапі будівництва об’єкту? Наприк­лад, недотримання термінів здачі в експлуатацію…

 

У першу чергу потрібно дивитися на компанію-забудовника. Хоча зараз законодавство посилили й ризики вже не такі високі. Також важливо бачити перспективу розвитку району, звертати увагу на інфраструктуру, зручність під’їзних шляхів, причому з перспективою на 3–5 років, щоб можна було спрогнозувати, чи не будуть перевантажені транспортні потоки. Також варта уваги якість використовуваних матеріалів. І взагалі, якість — передусім.


Спілкувалась Світлана Самохіна

banner31